در بیان ساده، ملک هایی که در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت می شوند دارای سند رسمی بوده و اثبات مالکیت اینگونه املاک به راحتی با سند رسمی قابل انجام است. اما اثبات مالکیت ملک هایی که ثبت رسمی نشده و سند رسمی نیز ندارند کمی سخت تر بوده و در برخی موارد موجب بروز اختلاف نیز می شود. شخصی که مالک واقعی ملک بدون سند رسمی است و ادعایی در خصوص اثبات مالکیت دارد می بایست بتواند یک یا چند مورد از مستندات مورد قبول مانند مبایعه نامه، شهود، گواهی انحصار وراثت و … را به دادگاه ارائه نماید تا پس از بررسی های لازم در صورت تایید مستندات ارائه شده، حکم به اثبات مالکیت ملک برای وی صادر شود.
طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، مالک شخصی است که:
- ملک در دفتر املاک به اسم او ثبت شده است.
- کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد.
- ملک مزبور از مالک رسمی به وی ارث رسیده باشد.
راه های اثبات مالکیت ملک
راه های گوناگونی جهت اثبات مالکیت وجود دارد که عبارتند از:
- سند رسمی
- قرارداد
- تصرف
- شاهد
- اقرار
ثبت اموال به نام شخص مشخص در دفاتر اسناد رسمی، نشان از مالکیت وی بر آن اموال می باشد که ساده ترین و در عین حال مهم ترین راه تشخیص مالکیت است. برخی مواقع افراد بدون اقدام رسمی جهت انتقال اموال و صرفا با انعقاد قراردادی بین خود، به انجام معامله می پردازند. وجود چنین قراردادی(کتبی یا شفاهی) که مبنی بر مالکیت فردی مشخص باشد، می تواند جزو ادله، جهت اثبات ادعای مالکیت وی مورد استناد قرار گیرد. با اثبات صحت قرارداد عقد شده، ادعای شاکی نقض می گردد. اما مواردی نیز مشاهده می شود که افراد بنابه قراردادی که تاریخ آن منقضی گشته و یا قبلا قرارداد فسخ گشته، ادعای غیر قانونی به مالکیت ملک دارند. از این رو اثبات اعتبار قرارداد ارائه شده ضروری است.
مطلب پیشنهادی: اخذ سند مالکیت با نقشه یو تی ام
تصرف افراد در املاکی که مالک سابق آن مشخص نباشد، دلیل بر مالکیت وی می باشد. همچنین تصرف مکانی توسط یک شخص به عنوان مالک، دلیل بر مالکیت وی می باشد. اما اگر فرد دیگری با ارائه شواهد و مدارک خلاف ادعای شخص متصرف را ثابت کرده و یا سند ملک را به عنوان مالک ارائه دهد، مالکیت فرد متصرف منتفی می گردد. گاهی نیز امکان اثبات مالکیت ملک توسط شهادت شهودی که مورد قبول دادگاه باشند، وجود دارد. اقرار فرد متصرف به تصرف غیر قانونی ملک و معرفی فردی دیگر به عنوان مالک، دلیل موجه و قابل استنادی جهت اثبات مالکیت مالک اصلی است.
مدارک لازم جهت اثبات ادعای مالکیت
- سند یا قرارداد مالکیت
- درخواست استعلام از دفاتر اسناد
- رسید پرداخت وجه معامله
- اظهارات شهود
- استشهاد محلی
مرجع رسیدگی به دادخواست اثبات مالکیت
براساس اینکه دعوی اثبات مالکیت ملک جزو دعاوی مالی محسوب می شود، در ابتدا بایستی با تهیه تمبر و ابطال و الصاق آن به پرونده، مراحل دادرسی را آغاز نمایند. در ادامه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نموده و اقامه دعوی صورت پذیرد. بنابراین حتی در صورت اسکان طرفین در مناطق دیگر، مرجع صالح رسیدگی به دادخواست، دادگاه واقع در نزدیکی ملک مورد نظر خواهد بود.
نکات مهم و قابل توجه
- دعوی اثبات مالکیت ملک در مواردی مطرح می شود که ملک سند رسمی نداشته و فرد جهت اثبات ادعای مالکیت خویش اقداماتی را عملی کرده و مالکیت خود را به طور رسمی و قانونی رسمیت ببخشد.
- اگر ملک تحت تصرف فرد دیگری است و سند رسمی ثبت شده ای در دست نیست، می بایست دعوی اثبات مالکیت و دعوی خلع ید مطرح گردد.
کسب اطلاعات بیشتر: الزام به تنظیم سند رسمی ملک
کلام پایانی و جمع بندی
بنابه افزایش چشمگیر کلاهبرداری در طی معاملات، دعاوی مربوط به اثبات مالکیت بیش از پیش گشته و این نکته که دقت و تخصص بالا در انجام معاملات از اهمیت بالایی برخوردار است، یادآور این مهم است که جهت جلوگیری از سوء استفاده افراد سودجو، بهره مندی از مشاوره و تخصص افراد مجرب در مسائل حقوقی، چه قبل از انجام اقداماتی همانند معاملات ملکی و چه بعد از بروز اختلافات، ضروری است.
مطلب پیشنهادی: چگونه از شهرداری شکایت کنیم؟