جالب است بدانید که در حدود نیمی از کل دعاوی کشور مربوط به حوزه مِلکی است! بنابراین ما باید در معاملات ملکی به عنوان فروشنده و به خصوص خریدار می بایست دقت بسیار بالایی داشته باشیم. یکی از پرتکرارترین دعاوی مورد مطرح در حوزه ملکی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی است که خریدار آن را از طرق قانونی مطرح می کند تا فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید.
مشکلات و موانع موجود برای تنظیم سند رسمی
بر اساس قانون ثبت، هر ملکی که دارای سابقه ثبتی باشد می بایست هر گونه معاملات واقع بر آن نیز بصورت رسمی ثبت شود. اما اگر چنانچه این معاملات بصورت عادی انجام شود، فاقد اعتبار در دادگاه و ادارات دولتی است. باید توجه داشت که حق طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی برای خریدار محفوظ بوده و او می تواند حکم الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک مورد معامله را از دادگاه بخواهد. در بسیاری از مواقع به دلایل متعددی نظیر موانع قانونی و امتناع فروشنده از فراهم نمودن زمینه انتقال مالکیت، شرایطی ایجاد می شود که امکان تنظیم سند رسمی در دفترخانه برای خریدار ایجاد نمی شود. در چنین شرایطی نحوه اقدام خریدار بسیار مهم است و اگر به روند صحیح پیگیری الزام به تنظیم سند رسمی تسلط نداشته باشد ممکن است مشکلات و موانع بسیاری برای احقاق حق وجود داشته باشد. بر همین اساس توصیه می کنیم قبل از انجام هر گونه معاملات ملکی حتما با وکیل متخصص در حوزه ملکی مشورت نمایید.
از جمله مواردی که مانع تنظیم سند رسمی برای ملک می شود می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- حاضر نشدن فروشنده در دفترخانه
- آماده نشدن پایان کار و صورت مجلس تفکیکی
- عدم آزاد بودن سند، در قید ضمانت بودن و در رهن بودن ملک
- رد استعلام از سوی شهرداری به موجب خلافی و موارد دیگر
- رد استعلام از سوی اداره دارایی به موجب مواردی نظیر ممنوع المعامله بودن و …
در چنین شرایطی خریدار می بایست به شکل قانونی، فروشنده را ملزم به انجام تعهدات خویش نماید.
اهمیت تسلط بر روند الزام به تنظیم سند رسمی
مثال 1 : فرض کنید آپارتمانی را خریداری کرده اید که پایان کار آن آماده نبود و به همین جهت امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد. برای حل این مشکل چندین راه وجود دارد که برخی از آنها عبارتند از:
- اخذ حکم از دادگاه و الزام فروشنده به تحویل پایان کار
- اخذ پایان کار توسط خریدار و طرح دعوی پس از رفع موانع برای دریافت هزینه های صرف شده
- درخواست فسخ معامله و استرداد کامل ثمن معامله به همراه ضرر و زیان لحاظ شده در مبایعه نامه
هر یک از موارد فوق بسته به شرایط و تمایل خریدار قابل انجام است. اگر فروشنده از انجام تعهدات خود امتناع کند و خریدار قصد فسخ معامله را نداشته باشد می تواند شخصا موانع را برطرف نموده و سند رسمی دریافت نماید. پس از این کار نیز می تواند دادخواستی بر علیه فروشنده به دادگاه مبنی بر دریافت هزینه های صرف شده در جهت رفع موانع تنظیم سند ارائه نماید.
مثال 2 : فرض کنید فروشنده تا پایان وقت ادارای در تاریخی که برای تنظیم سند در دفترخانه تعیین گردیده حاضر نشود، شما به عنوان خریدار می بایست درخواست گواهی عدم حضور در دفترخانه را بخواهید که مستندات وجه مورد نیاز برای پرداخت کامل نیز به گواهی عدم حضور پیوست می شود و شما می توانید با آن گواهی بر علیه فروشنده دادخواست بدهید. توجه داشته باشید که اگر در تاریخی غیر از روز تعیین شده مراجعه نمایید دفترخانه نمی تواند به شما گواهی عدم حضور فروشنده را بدهد.
مثال 3 : فرض کنید ملکی را خریده اید که فروشنده ممنوع المعامله است. در اینصورت معامله باطل بوده و شما می توانید نسبت به استرداد مبالغ پرداختی به همراه ضرر و زیان اقدام نمایید. در صورت عدم تعهد نیز می توانید این موضوع را در مراجع قانونی مطرح نمایید.
با توجه به گستردگی حوزه ملکی، صدها مورد و مثال را می توان مطرح کرد که همگی دارای جزئیات متفاوتی هستند! بر همین اساس بسیار ضروری است که به جزئیات قانونی حوزه ملکی تسلط داشته باشیم و در صورت عدم تسلط به این موضوعات از مشاور حقوقی کمک بگیریم. اقدامات پس از خرید ملک مورد دار که امکان تنظیم سند برای آن به هر دلیلی وجود ندارد از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است و کسی می تواند به حقوق قانونی خود دست یابد که مراحل کار را به درستی انجام داده باشد.
لازم به ذکر است برای صدور سند ملک به تهیه نقشه یو تی ام نیاز داریم که توسط نقشه بردار انجام شده و به سازمان های مربوطه نظیر شهرداری و اداره ثبت ارائه می گردد.
قبل و بعد از معاملات ملکی چه کنیم؟
اگر در مرحله قبل از معامله هستید اکیدا توصیه می کنیم از خدمات مشاوره حقوقی استفاده نمایید تا با خیالی آسوده معامله نمایید. اما اگر معامله ای انجام داده اید و به مشکل خورده اید قبل از هر گونه اقدامی می بایست موضوع را با یک وکیل ملکی مطرح نموده و طبق راهنمایی های وکیل اقدام نمایید. در صورتی که امکان انجام روند کار برای شما وجود ندارد و یا موضوع پیچیده است بهتر است وکالت رسیدگی به این کار را به وکیل بسپارید.
مطلب پیشنهادی: نحوه شکایت از شهرداری ها