فسخ اجاره نامه یعنی موجر یا مستاجر یا هر دو قبل از موعد سررسید قرارداد، تصمیم به انحلال قرارداد بگیرند. در صورتی که هنگام نوشتن قرارداد، هر یک از طرفین شرایطی را برای فسخ در اجاره نامه قرار دهد و طرف دیگر این شرایط را پذیرفته و آن را امضا نماید، در این صورت طرف شرط گذار با رجوع به قرارداد می تواند اجاره نامه را فسخ کند.
قانون فسخ اجاره نامه
اجاره نامه از لحاظ حقوقی از نوع قراردادهای لازم است. یعنی پس از منعقد شدن این نوع از قرارداد، طرفین جز در مواردی که در قانون معین کرده حق فسخ آن را ندارند. طبق ماده 369 قانون مدنی، فسخ اجاره نامه تنها با خیارات زیر امکان پذیر است:
تعریف خیار در قانون مدنی: خیار در قانون مدنی به معنی اختیار فسخ معامله یا قرارداد است.
کسب اطلاعات بیشتر: انواع خیارات در قانون
خیار شرط
گاهی اوقات طرفین معامله، در هنگان عقد قرارداد اختیار فسخ آن را در مدت معین برای یکی یا هر دو طرف معامله قرار میدهند. نکته مهم در این نوع از خیار آن است که حتما باید مدت زمان اختیار فسخ در قرارداد نوشته شود. به عنوان مثال نوشته شود که خریدار یک ماه حق فسخ داشته باشد. در این نوع از فسخ طرفین میتوانند حق فسخ را به شخص ثالثی واگذار کنند.
خیار عیب
اگر عیب و نقصی در خانه ای که اجاره داده میشود وجود داشته باشد و موجر در هنگام عقد قرارداد این مسئله را عنوان نکند، مستاجر پس از علم به این موضوع حق فسخ قرارداد را دارد.
خیار تعذر تسلیم
چنانچه موجر از تسلیم کردن مورد اجاره معذور باشد، حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. به عنوان مثال اگر واحد آپارتمان قبل از تسلیم به مستاجر آتش بگیرد، موجر حق فسخ قرارداد را دارد و ملزم نیست که واحد دیگری به مستاجر تحویل دهد.
خیار تخلف از شرط
در صورتی که هنگام نوشتن اجاره نامه یکی از طرفین شرطی را در قرارداد قرار دهد و طرف دیگر این شرط را بپذیرد و قرارداد را امضا کند، در صورت انجام نشدن شرط، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را دارد. به عنوان مثال اگر در ضمن قرارداد بیان شود که اگر چکی که مستاجر به موجر داده در زمان خاصی نقد نشود، موجر حق فسخ قرارداد را دارد. در این حالت اگر مستاجر، چک را سر موعد نقد نکند، موجر حق فسخ را دارد.
خیار تخلف از وصف
در صورتی که مشخص شود ملک ارزش اجاره بها را ندارد و واقعیت خانه با وصف قید شده در اجاره نامه متفاوت است، مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد.
فسخ اجاره نامه توسط مستاجر
- در صورتی که ملک اجاره داده شده، با مشخصاتی که در اجاره نامه قید شده مطابقت نداشته باشد. (خیار تخلف از وصف)
- کل یا قسمتی از ملک اجاره داده شده خراب شود به گونه ای که مستاجر نتواند از آن استفاده کند.
- در صورتی که در اجاره نامه حق فسخ برای مستاجر به دلایل مشخصی در نظر گرفته شود.
فسخ اجاره نامه توسط موجر
همواره در قرارداد اجاره عنوان میشود که مستاجر ملزم است مبلغ اجاره بها را به صورت ماهانه به موجر پرداخت کند. اگر مستاجر در پرداخت مبلغ اجاره بها بد حسابی کند و در قرارداد حق فسخ موجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها قید شده باشد، در این صورت موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. (خیار تخلف از شرط)
به یاد داشته باشید چنانچه برای فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، بندی در اجاره نامه جهت حق فسخ قرار نداده باشید باید برای دریافت اجاره بها به دادگاه مراجعه کنید. همچنین در این حالت می توانید درخواست حکم تخلیه ملک را از دادگاه نمایید.
فسخ اجاره نامه توسط موجر پیش از موعد قرارداد
- مستاجر بدون رضایت و اطلاع موجر، ملک را به دیگری اجاره دهد.
- مستاجر از ملک برای کاربری غیر از موضوع قید شده در اجاره نامه استفاده نماید.
- مستاجر در نگهداری از ملک تعدی و تفریط کند.
فسخ اجاره نامه توسط مستاجر قبل از تحویل ملک
در صورتی که ملک عیبی داشته باشد که قابل رفع نباشد مستاجر می تواند قبل از تحویل ملک، قرارداد اجاره را فسخ نماید. مثلاً در قرارداد بیان میشود که خانه دارای پارکینگ است، ولی شما قبل از نقل مکان متوجه میشوید که ملک فاقد پارکینگ میباشد. این مورد قابل تعمیر توسط صاحبخانه نیست. پس حق فسخ قرارداد را دارید.
به عنوان مثالی دیگر فرض کنید مستاجری ملکی را با قیمتی بسیار بیشتر از عرف جامعه اجاره کرده باشد در حالیکه از قیمت واقعی آن اطلاع نداشته باشد. در این صورت قبل از نقل مکان می تواند به علت مغبون شدن، قرارداد اجاره را فسخ نماید.
دریافت مشاوره از وکیل مجرب
اگر چنانچه قصد دارید از یک وکیل خوب در این رابطه مشاوره بگیرید تنها کافیست با شماره زیر، تماس حاصل فرمایید.