سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت یک نهاد حقوقی است که از دیرباز در قوانین ایران پایه گذاری شد. مبنای قراردادی سرقفلی “اجاره” است و غالباً مشکلات حقوقی که در سرقفلی ایجاد میشود میان مالک و مستأجر در ملک تجاری است. وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه از حقوق و تکالیف هر دو طرف قرارداد اجاره (مالک و صاحب سرقفلی) مطلع بوده و میتواند در این امور راهنمایی های راهگشایی ارائه دهد.
تعریف سرقفلی
به زبان ساده زمانی که مستاجر قصد اجاره ملکی (مغازه) را داشته باشد باید بر سر دو چیز با مالک یا موجر به توافق برسد:
- اجاره بهای ملک یا مغازه که ماهیانه به موجر پرداخت میشود.
- مبلغ سرقفلی که توسط مستاجر در همان ابتدا به موجر یا مالک پرداخت میشود تا مستاجر حق تقدم در اجاره کردن مغازه را داشته باشد.
در حقیقت سرقفلی وجه و پولی است که زمان اجاره ملک توسط مستاجر به موجر پرداخت میشود و موجر حق تقدم اجاره مغازه را به مستاجر واگذار میکند. پس هر وقت مستاجر نخواهد اجاره مغازه را تمدید کند، موجر باید مبلغ سرقفلی را به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت نماید.
حالت دیگری هم قابل تصور است و آن این است که مالک در ابتدا از مستاجر وجهی به عنوان سرقفلی دریافت نمیکند ولی با مستاجر توافق میکند که در صورتی که قصد تمدید اجاره را نداشت، مستاجر بتواند ملک را به دیگری انتقال دهد. در این صورت اگر مستاجر اول حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند از مستاجر جدید مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت نماید. مستاجر دوم هم در صورت تخلیه ملک و عدم تمدید اجاره باید مبلغ آن را از مستاجر اول دریافت کند و نه مالک مغازه.
تعریف حق کسب و پیشه
وقتی شخصی کسب و کاری در محلی ایجاد کند بعد از مدتی مشتریانی دائم برای خود خواهد داشت. تعداد مشتریان دائم به حسن شهرت و فعالیت مثبت و کسب و کار موثر آن شخص بستگی دارد. در حقیقت این مشتریان سرمایه غیر مادی شخص کاسب و بازرگان هستند. پس در صورتی که مستاجر بعد از مدتی ملک را تخلیه کند و در محل دیگری مشغول فعالیت شود، سرمایه غیر مادی خود را که همان مشتریان دائم محل کسب قبلی هستند را از دست خواهد داد. در نتیجه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 حقی به عنوان حق کسب و پیشه برای کاسب و بازرگان در نظر گرفته تا حق تقدمی در اجاره مغازه داشته باشد.
با تعاریف عنوان شده در بالا، ممکن است چند سوال در ذهن مخاطب به وجود بیاید.
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه
1) مبلغ سرقفلی بر اساس محل بنا، کیفیت آن و تجهیزات و امکانات ملک محاسبه میشود ولی در حق کسب و پیشه طول مدت اجاره و حسن شهرت کاسب ملاک عمل است.
2) سرقفلی در ارتباط با محل کسب است ولی حق کسب و پیشه مربوط به شغل است.
3) مبلغ سرقفلی با توافق مالک و مستاجر است ولی مبلغ حق کسب و پیشه توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین میشود.
4) چون سرقفلی در ابتدا توسط مستاجر به مالک پرداخت میشود ممکن است طرفین توافق داشته باشند که این مبلغ پرداخت نشود ولی حق کسب و پیشه به مرور زمان ایجاد میشود و با توافق طرفین این حق از بین نمیرود.
5) سرقفلی ناشی از قرارداد اجاره است ولی حق کسب و پیشه توسط قانون تعریف شده است.
مشاوره حقوقی با وکیل سرقفلی
امروزه با توجه به تخصصی شدن امور حقوقی، یک وکیل دادگستری فقط در حوزه های معدودی میتواند تبحر و تجربه داشته باشد. از اینرو گروه وکلای دادور در زمینه ارائه مشاوره، ارزیابی قوت و ضعف ادله جهت طرح دعوا و یا دفاع از دعوای طرح شده و همچنین پذیرش وکالت در زمینه حقوق مرتبط با سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارب کافی را دارا بوده و آماده ارائه خدمات یاد شده میباشد.
وکیل سرقفلی
در کشور ما تخصص آکادمیک برای وکیل سرقفلی وجود ندارد ولی وکلایی که تجربه کافی در پرونده های مختلف سرقفلی داشته اند و همچنین به قوانین و مقررات مربوط به این حوزه آشنایی دارند ، می توانند در پرونده هایی از این دست بسیار موثر باشند لذا وکیل سرقفلی درک درستی از رابطه حقوقی بین مالک و صاحب سرقفلی و تحلیل آن دارد ؛ از آنجایی که نقطه عطف پرونده های مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت و همچنین پرونده های سرقفلی ، روابط حقوقی مالکین و صاحبان سرقفلی است ، حقوق متقابل و تکالیف دو طرف در مقابل یکدیگر و شناخت آن هاست که می تواند یک وکیل متبحر در این حوزه را از وکلای دیگر متمایز کند.
سوالات متداول موضوع وکیل سرقفلی
مبلغ و پولی که به عنوان سرقفلی توسط مالک به مستاجر پرداخت میشود با توافق طرفین باید باشد. در صورت عدم توافق بر سر مبلغ، ارزش آن توسط دادگاه تعیین خواهد شد.
طول مدت اجاره، حسن شهرت مستاجر در محل و نوع کسب و پیشه
سرقفلی در حقیقت پولی است که در ابتدا توسط مستاجر به موجر جهت کسب امتیاز حق تقدم در اجاره ملک پرداخت میشود. پس در زمان تخلیه ملک مبلغ آن باید توسط موجر به مستاجر پرداخت شود. همچنین در صورتی که مستاجر حق انتقال به غیر را از مالک گرفته باشد و ملک را به دیگری اجاره دهد میتواند از مستاجر دوم مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند. در این حالت در صورت تخلیه ملک توسط مستاجر دوم، این مبلغ باید توسط مستاجر اول پرداخت گردد و نه مالک ملک.
در صورتی که مالک قصد تخلیه ملک را داشته باشد باید مبلغ کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت نماید. در صورت عدم پرداخت، مستاجر میتواند به دادگاه مراجعه کند. اگر مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد باید این مبلغ را از مستاجر دوم دریافت کند.