قرارداد مشارکت در ساخت

بنابه قیمت بالای ملک و مصالح، اغلب کسانی که قصد ساخت خانه دارند به تنهایی قادر به انجام این کار نیستند. حتی افراد به تنهایی توانایی نوسازی ملک خود را ندارند. از این رو این افراد طی قراردادی با عنوان قرارداد مشارکت در ساخت ، ملک خود را در اختیار فرد دیگری قرار می دهند تا در مراحل ساخت و نوسازی املاک یاریگر هم باشند. طی این قرارداد، مالک به سازنده اعتماد کرده و سازنده نیز متعهد به ساخت ملک و تهیه مصالح می شود.

کلاهبرداری مشارکت در ساخت

چگونه می توانیم از سلامت قراردادی که منعقد می کنیم اطمینان حاصل کنیم؟ چگونه می شود جلوی کلاهبرداری در مشارکت را گرفت؟

در واقع هرگاه طرفین قرارداد (سازنده یا مالک) وارد قرارداد می شوند خود را با ریسک سرمایه مواجه می سازند. آگاهی طرفین به نحوه انعقاد قرارداد می تواند خطر پذیری سرمایه را تا حد بسیار زیادی کاهش دهد. طرفین قرارداد با چه ریسک هایی مواجهند:

ریسک های مالک یا مالکین

مالکین وقتی زمین خود را در اختیار سازنده می گذارند و صفر تا صد مشارکت در ساخت و احداث بنا را به عهده وی قرار می دهند آورده خود که همان ملک می باشد را وارد ریسک می کنند. بنابراین اگر تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت عمل نشود، ممکن است با چالش مواجه شوند. به عنوان مثال اگر:

• سازنده اصولاً شروع به دریافت پروانه نکند ولی با انعقاد قرارداد اصطلاحاً ملک را فریز کند و اجازه انعقاد قرارداد دیگری به مالکین ندهد.
• سازنده بعد از شروع به کار آن را رها کند و ادامه ندهد.
• سازنده اقدام به پیش فروش واحدها کند و مدعی جدیدی پیدا شود.
• سازنده پس از اینکه بخشی از ملک را به نام خود کرد روند احداث بنا را متوقف کند.
• سازنده تعداد طبقاتی را که تعهد کرده بود، اجرا نکند.
• سازنده نسبت به دریافت پایانکار یا انشعابات اقدام نکند.
• یا اینکه اصولاً سازنده به لحاظ مالی توان اجرای پروژه را نداشته باشد.

تمام این موارد یاد شده را در قرارداد می توان به نحوی پیش بینی کرد که دست سازنده برای در خطر قرار دادن مالکین مالکین و یا متضرر کردن آنها بسته باشد و همچنین در قرارداد مشارکت در ساخت سازندگان وارد ریسک مالی می شوند و در قرارداد باید این خطرات پوشش داده شوند.

ریسک های سازندگان در قرارداد مشارکت در ساخت

• مالکیت مالکین دچار اشکال قانونی باشد.

بدین معنا که مالکین در سند مالکیت مالک باشند ولی بنا به هر دلیلی مالکیت شان مخدوش باشد. به عنوان مثال مالک قبل از معامله نسبت به انعقاد مبایعه نامه با شخص دیگری اقدام نموده باشد و یا مالک، ملک را در بازداشت دادگاه یا در رهن بانک قبلاً قرار داده باشد و یا اینکه به علت بدهی مالک، ملک قبلاً توسط طلبکاران توقیف شده باشد. این بزرگترین خطری است که می تواند سازندگان را تهدید کند و سرمایه آنها را در خطر قرار دهد.

• قرارداد به نحوی تنظیم گردد که پس از سرمایه گذاری سازنده قابلیت فسخ توسط مالک را داشته باشد.

به این معنا که قرارداد پس از اینکه سازنده بخشی از کار را انجام داد و سرمایه گذاری زیادی در پروژه کرد، مالک از قرارداد سوء استفاده کرده و نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

• مالک در انتقال سهم الشرکه متعلق به سازنده تأخیر کند یا خلف وعده کند.

• مالک پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به فروش ملک خود اقدام نماید.

این چالش ها می تواند در صورتی که قرارداد حقوقی محکمی منعقد نشود، گریبان گیر سازنده گردد.

وکیل برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت

از آنجایی که قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد کاملاً تخصصی است، تمامی فروض و بخش های قرارداد می بایست پیش بینی گردد و همچنین احتمال سوء استفاده هر یک از طرفین قرارداد می بایست تا حد امکان به کمترین حد خود برسد. بنابراین ما به عنوان مجموعه ای که سال ها در انعقاد قراردادهای این چنینی تجربه داریم به شما پیشنهاد می کنیم که از قراردادهای آماده و نمونه قراردادهای موجود در اینترنت استفاده نکنید و سعی کنید انقعاد قرارداد با نظارت یک وکیل متخصص در قرارداد مشارکت در ساخت باشد. چرا که هزینه های نظارت یک وکیل متخصص با هزینه هایی که ممکن است طرفین در دادگاه درگیر آن شوند به هیچ عنوان قابل مقایسه نیست و همچنین خطرات احتمالی برای به خطر افتادن سرمایه طرفین قرارداد بعدها قابل جبران نخواهد بود.

ضمانت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت

ضمانت اجرا بدین معناست که وقتی یکی از طرفین قرارداد نسبت به ایفای تعهدات قراردادی خود اقدام ننماید طرف مقابل بتواند از این موضوع استفاده کند و به حقوق قراردادی خود برسد. معمولاً ضمانت اجراها کارکرد بازدارنده دارند. بدین معنا که ضمانت اجرا باید به قدری سنگین باشد که طرف مقابل به هیچ عنوان ترغیب نشود که نسبت به خلف وعده قراردادی اقدام کند و هزینه تخلف از تعهد بسیار بالاتر از هزینه انجام تعهد برای وی باشد.

در قرارداد مشارکت، ضمانت اجراهای مختلفی پیش بینی می شود که با توجه به روند پیشرفت پروژه و با نگاه به اینکه کدام یک از طرف قرارداد متعهد است، این ضمانت اجراها پیش بینی می شود. به عنوان مثال برخی از اوقات ضمانت اجراها به صورت خسارت تأخیر و به صورت پولی است. مثلاً پیش بینی می شود که اگر مالک در تنظیم سند به نفع سازنده تأخیر کند روزانه فلان مبلغ می بایست به عنوان خسارت تأخیر در تنظیم سند پرداخت نماید. گاهی اوقات ضمانت های اجرایی به صورت فسخ و انفساخ قرارداد پیش بینی می شود. به عنوان مثال پیش بینی می شود در صورتی که سازنده ظرف مهلت مشخصی نسبت به دریافت پروانه ساختمان اقدام ننماید قرارداد منعقده فسخ خواهد شد. البته این ضمانت اجراها باید به نحوی نگارش شود که بعدها توسط دادگاه ها پذیرفته شود. به این معنا که گاهی اوقات ضمانت اجراها به شکلی نوشته می شود که در صورت طرح دعوا در محاکم، قضات آن را نمی پذیرند و به دلایل حقوقی و قانونی خارج از چهارچوب می باشد.

داوری در قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از مهمترین مسائلی که در قرارداد مشارکت در ساخت باید به آن توجه نمود داوری در قرارداد مشارکت است. اهمیت فوق العاده بالای بند داوری و حکمیت در قرارداد مشارکت ایجاب می کند که طرفین حساسیت بسیار زیادی نسبت به این موضوع داشته باشند. از جمله مواردی که می بایست به آن دقت نمود شخص داور یا هیئت داوران است. داوری در قرارداد مشارکت کاملاً حرفه ای و تخصصی است و توسط حقوقدانان یا وکلا باید انجام شود. بنابراین تعیین بنگاه مشاور املاک به عنوان داور یکی از اشتباهات رایج و بسیار خطرناکی است که در قراردادهای مشارکت در ساخت اتفاق می افتد.

داور علاوه بر تسلط کامل حقوقی به قرارداد مشارکت در ساخت و اصول حقوقی جاری کشور، می بایست کاملاً مورد اعتماد طرفین باشد. بنابراین اگر اعتماد به داورِ پیشنهادی توسط طرف مقابل ندارید یا اینکه شخصی را که متخصص در این امر باشد نمی شناسید، بهتر است موضوع داوری را کلاً حذف کرده و در صورت حدوث اختلاف، محاکم دادگستری صالح باشند. ولی داوری همچنان که ممکن است معایبی داشته باشد مزایای بسیار زیادی دارد. از جمله اینکه هزینه های بسیار گزاف دادرسی در مبحث داوری حذف می گردد. هزینه ای که داور برای صدور رای داوری می گیرد با هزینه های دادگاه قابل قیاس نیست.

از مزایای دیگر داوری در قرارداد مشارکت در ساخت سرعت و چابکی رسیدگی و صدور رای داوری است؛ بدین معنا که وقتی طرفین نسبت به یک داور واحد یا هیئت داوران توافق می کنند، صدور رای داوری قابلیت اجرا در محاکم دادگستری را خواهد داشت و طرفین به محض حدوث اختلاف می توانند به داور مرضی الطرفین مراجعه و تقاضای رسیدگی و صدور رای نمایند. این موضوع مزیتی است که در محاکم دادگستری وجود ندارد و روند رسیدگی در دادگاه ها بسیار طولانی می باشد.

در صورتی که با طرف مقابل تان توافق دارید، مجموعه ما می تواند داوری در پروژه های مشارکت در ساخت شما را به عهده بگیرد.

صفر تا صد قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت اجزای اصلی دارد که حتماً باید در قرارداد قید شود که این اجزای اصلی در واقع ساختار کلی قرارداد را تشکیل می دهد. اجزای قرارداد مشارکت از قرار ذیل است:

• مشخصات طرفین

مشخصات طرفین قرارداد و اهمیت بسیار بالایی دارد. بدین معنا که مشخصات سازندگان باید کاملاً روشن و واضح باشد و تعداد نفراتی که طرف قرارداد هستند مشخص بوده و نحوه تقسیم مسئولیت بین آنان تعیین گردد و همچنین مشخصات مالکین نیز باید قید شده و همگی آنها باید امضا کنند. این موضوع در موردی که مالکین متعدد هستند خیلی نمود پیدا می کند. به عنوان مثال فرض کنید که در یک ملکی که قرار است تجمیع شود و 10 نفر مالک وجود دارد یکی از مالکین فوت کرده و وارثین وی باید جزو طرفین قرارداد باشند. به عنوان مثال فرض می کنیم که دو نفر از مالکین غایب هستند و در خارج از کشور حضور دارند. در اینجا عدم حضور و عدم امضای مالکین غایب، می تواند چالش بزرگی برای قرارداد باشد. به همین منظور در قرارداد مشارکت در ساخت تمام مالکین و تمام سازندگان باید شخصاً و یا با وکالت رسمی که در آن حق امضای قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به آن ملک وجود دارد، اقدام به امضای آن بنمایند.

• موضوع قرارداد

در موضوع قرارداد علاوه بر اینکه می بایست مشخصات کامل ملک به انضمام پلاک ثبتی آن در موضوع قرارداد قید شود، می بایست قید شود که موضوع قرارداد عبارت است از احداث بنا در زمین قید شده توسط سازندگان و همچنین قید شود که حدود موضوع قرارداد چقدر است. به عنوان مثال باید قید شود که اخذ پروانه تخریب و نوسازی و احداث بنا به میزان 5 طبقه بر روی ملک به پلاک ثبتی … و اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی. البته جزئیات تعهدات طرفین در بخش تعهدات آورده خواهد شد ولی اجمالاً می بایست موضوع قرارداد مشخص و واضح باشد.

• آورده طرفین

آورده طرفین و نحوه تقسیم آن بعد از اتمام پروژه باید کاملاً مشخص باشد. در مواردی که مالکین متعدد باشند قید کردن آورده طرفین بسیار اهمیت دارد. به عنوان مثال اگر یکی از مالکین صاحب دو آپارتمان می باشد و این آپارتمان قرار است تخریب شود و یکی از مالکین مالک یک واحد آپارتمان می باشد آورده اینها متفاوت خواهند بود. به همین ترتیب سهم مالکین نسبت به پروژه هم متفاوت خواهد بود و همچنین در خصوص زمین به همین ترتیب است. آورده مالکینی که مالکیت شان متفاوت است در بهره برداری آنها پس از پایان پروژه تأثیر مستقیم دارد.

• تعهدات طرفین قرارداد مشارکت

تعهدات طرفین کاملاً باید مشخص، واضح و به دور از هرگونه ابهام باشد. به عنوان مثال در تعهد سازنده دریافت پروانه ساختمان، احداث بنا در روی ملک با 5 طبقه و همچنین اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی خواهد بود. ولی این کافی نیست، تعهد سازندگان باید با جزئیات کامل قید شود.

فرض های مختلف باید در قرارداد آورده شود. به عنوان مثال اگر سازنده نتواند از شهرداری تراکم قید شده در قرارداد را اخذ نماید چه اتفاقی می‌افتد؟ یا اگر سازنده قادر به دریافت پروانه تجاری برای ملک نباشد چه تصمیمی اتخاذ خواهد شد؟ و همچنین نحوه اجرای تعهد باید قید شود. به عنوان مثال آیا قرار هست نقشه های  تهیه شده توسط سازنده به تأیید مالکین نیز برسد یا خیر؟ بنابراین بخش تعهدات سازندگان موضوعی است که بسیار اهمیت داشته و باید با حساسیت بالایی با آن برخورد گردد.

تعهدات مربوط به مالکین نیز به همین نحو خواهد بود. معمولاً تعهدات مالکین انتقال مالکیت و انتقال سند در مواقع مشخص و در مراحل پیشرفت کار به نفع سازندگان است که این موضوع اهمیت بالایی برای سازندگان و حفظ سرمایه آنها خواهد داشت.  همچنین هنگام اخذ صورت مجلس تفکیکی نیز سازندگان و مالکین باید در دفترخانه حاضر شده و تقسیم نامه را امضا نمایند. هر یک از این تعهدات باید با جزئیات قید شود و همچنین است در مواقعی که مالکین بعد از امضای قرارداد و در حین اجرای پروژه قصد دارند مالکیت خود را انتقال دهند و یا واحدهای خود را پیش فروش کنند این موضوع نیز در آن باید قید شود.

• ضمانت اجرای عدم ایفای تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت

 همانطور که در بالا در خصوص ضمانت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت گفتیم تمامی ضمانت اجراها باید واضح، مشخص و قابل اجرا در محاکم باشد. بنابراین خسارات تعیین شده به صورت روز شمار و یا خسارت کلی و یا ضمانت اجرای فسخ قرارداد باید به شکل فنی و کامل تعیین گردد تا طرفین اهرم های کافی برای اجرای قرارداد را داشته باشند.

•  متریال و تجهیزات و مصالح مورد استفاده در ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت

  تمامی موارد اصلی که سازنده می خواهد به عنوان مصالح و تجهیزات استفاده بکند باید در قرارداد قید شود. از جمله نوع اسکلت ساختمان که بتونی باشد یا فلزی باشد یا اسکلت عرشه فولادی باشد و همچنین نمای ساختمان که سنگ باشد یا آجر تزئینی باشد وغیره باید قید شود و اگر قرار است سنگ باشد نوع آن و درجه کیفیت آن باید مشخص باشد به عنوان مثال در این موارد دو یا سه سنگ نما تعیین می‌شود و به صورت اولویت‌بندی مورد توافق مالکین و سازندگان قرار می گیرد که در صورتی که نوع اول وجود نداشته و یا در بازار کمیاب بود سازنده مکلف باشد از نوع دوم استفاده کند و سایر مصالح و تجهیزات مورد استفاده در ساختمان نیز به همین فرمول تعیین می گردد. در مورد شیرآلات، در مورد پوشش کف، در مورد کلید پریز و در مورد سایر تجهیزات مورد استفاده مثل کاشی و سرامیک نیز با همین فرمول طرفین می توانند نسبت به تعیین مصالح مورد نیاز توافق نمایند.

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

برای دریافت رایگان قرارداد مشارکت در ساخت و فایل pdf فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت به واتساپ ما پیام دهید که به صورت رایگان برای شما ارسال کنیم. اما تنظیم قرارداد جامع و حرفه ای مشارکت در ساخت حتماً می بایست توسط وکیل انجام گردد.

وکیل مشارکت در ساخت

 ما در دعاوی مرتبط با مشارکت در ساخت حرفه‌ای هستیم. تبحر ما مرهون سالها تجربه در پرونده‌های مرتبط است که در دادگاه ها انجام داده‌ایم. جهت دریافت هرگونه مشاوره در این خصوص با ما تماس بگیرید. 

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد از طریق قانونی می بایست توسط وکیل بررسی گردد. ارسال اظهارنامه یا تقدیم دادخواست فسخ به منزله فسخ نیست. بنابراین درخواست فسخ باید توسط دادگاه تأیید گردد تا اثر قانونی داشته باشد و این کاملا به نحوه انعقاد قرارداد شما بستگی دارد. بنابراین اگر قصد فسخ قرارداد مشارکت را دارید، جهت بررسی با ما تماس بگیرید.

مطالب مرتبط: اثبات مالکیت ملک / الزام به تنظیم سند رسمی ملک

در صورت نیاز به مشاوره با وکیل ملکی می توانید از راه های ارتباطی زیر استفاده نمایید.

مطلب پیشنهادی: شکایت از شهرداری